ПРОДАЖА КОТТЕДЖЕЙ /
загородная недвижимость

Ситуация с котеджами на данный момент

В настоящее время на рынке загородной недвижимости Московской области действуют свои приоритеты. Главные из них - это расстояние от МКАД и направление, по которому находится земельный участок или дом. Наибольший интерес вызывают объекты, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД. Самая востребованная рынком недвижимость (по мере убывания спроса) находится на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Минском, Ярославском и Дмитровском шоссе. Значительно меньше желающих купить недвижимость на востоке и юго-востоке Московской области.

По этой причине крупные столичные риэлторские компании практически не работают с недвижимостью, расположенной вдоль Щелковского и Горьковского шоссе. Следующие важные составляющие - это удобство подъездных путей и наличие коммуникаций. В настоящее время большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости интересуются не просто дорогой к дому, а качеством ее покрытия и работой дворников. Как следствие, самый сказочный котедж в глубине лесного массива вряд ли будет выгодно продан, если к нему ведет грунтовая дорога и в дождливый сезон проехать к участку можно разве что на тракторе. Вместе с тем существенные преимущества имеет участок, расположенный в пешеходной доступности от железнодорожной станции. Несмотря на то что сегодня большинство покупателей загородной недвижимости имеют собственные авто, спрос на участки вблизи железнодорожных веток не убывает. Если несколько лет назад покупатель котеджа вполне был бы удовлетворен наличием на участке воды и электричества, то сегодня он хочет иметь газовое снабжение и даже московский телефон. Поэтому участок с ограниченным набором коммуникаций и отсутствием перспективы их подвести (рядом не проходит газопровод и т. п.) обречен на длительный срок продажи или "смешные" деньги.

При условии равного расстояния от МКАД гораздо лучше продается недвижимость, расположенная в глубине лесного массива, чем вблизи оживленной дороги. Точно так же больше ценятся участки с лесными деревьями, нежели с кустарниками или пнями. В последнее время большое внимание покупатели уделяют площади земельного надела, причем независимо от того, есть ли на нем готовый дом или строительство - дело будущего. По мнению риэлторов, очень сложно продать недвижимость на участке меньше 12 соток. Практически не продаются участки по 6 соток, если нет возможности прикупить соседний надел.

Под коттеджное строительство, как правило, покупают участки площадью от 15-20 соток и больше, поэтому такие предложения расходятся быстрее других. Так как загородная недвижимость довольно часто предназначается для отдыха, то ее покупатели предпочитают иметь поблизости водоем или речку. Наличие водной артерии вблизи дома - плюс, который весьма способствует продажам.

Документы для продажи коттеджа

Вне зависимости от того, будет ли загородная недвижимость продаваться через риэлторскую компанию или нет, у продавца должен быть следующий пакет документов:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на земельный участок: акт, выданный государственным (районным) органом о передаче земли в собственность (свидетельство, выданное до вступления в силу указа № 1767 от 27.10.1993 г., имеет такую же силу), или договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• план земельного участка (чертеж границ) в трех экземплярах;
• акт о согласовании границ;
• акт о нормативной стоимости земельного участка;
• справка об отсутствии обременений;
• справка райкомзема об отсутствии других землепользователей на участке;
• справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;
• справка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе, и заверенная копия свидетельства регистрации этого товарищества (если участок относится к землям садоводческого товарищества);
• постановление о приеме дома в эксплуатацию;
• сводная ведомость оценки строений;
• технический паспорт БТИ;
• справка об отсутствии задолженности по оплате коммуникаций;
• если продавец состоит в браке, то справка от второго супруга о согласии на продажу;
• копия свидетельства о браке.

При продаже только земельного участка из перечня документов изымаются справки, непосредственно относящиеся к строению.

Особенность заключения договора купли-продажи котеджа

Основным этапам оформления сделки купли-продажи недвижимости относятся заключение договора и оформление перехода прав собственности. Договор купли-продажи заключается в письменной форме и может содержать кроме обязательных пунктов (предмет договора, его цена и пр.) дополнительные условия (порядок расчета, срок освобождения котеджа или участка и т. п.). Типовые образцы таких договоров есть и у нотариусов, и у риэлторов. Тем не менее нотариальное удостоверения договора не обязательно.

После подписания договора его нужно отнести в Московскую областную регистрационную палату. Там необходимо подать заявление о государственной регистрации перехода прав собственности, перечисленный выше пакет документов и справку об оплате пошлины (размер устанавливается органами местного самоуправления). Важно знать, что при подаче документов в областную регистрационную палату обязательно требуется присутствие как покупателя, так и продавца (или доверенных лиц). Свидетельство о регистрации выдается только в присутствии нового владельца.

Продавцу следует помнить, что он несет полную юридическую ответственность за достоверность информации, отраженной в плане земельного участка. Также продавец отвечает за правильность сведений об отсутствии каких-то обременений. К примеру, что на участок не наложено судебное взыскание (он не находится под залогом, на него не претендуют другие наследники и пр.).

Продавец должен предоставить полную информацию, касающуюся целевого назначения земельного участка, так как в конечном счете от этого зависят права и ограничения по его использованию. Например, на садовом участке разрешено сажать деревья, кустарники, но возвести дом там можно только для сезонного проживания (без регистрации). Еще большие ограничения касаются земель, предназначенных для ведения огородного хозяйства.

Капитальное строение для постоянного места жительства возможно только на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Необходимо информировать покупателя, если через участок проходят коммуникации федерального значения: газопровод, высоковольтный кабель, теплотрасса и пр., потому что в таких случаях территория может иметь серьезные ограничения по возведению на ней капитальных строений.

Продавец может делегировать свои права по продаже недвижимости другому лицу или риэлторской компании. Если по каким-то причинам хозяина не устраивают действия вторых лиц, он может отозвать доверенность. Несмотря на то что договор купли-продажи заключен, сделка все равно будет считаться недействительной.

Информация

• Таунхаусы

Та­ун­ха­ус пред­став­ля­ет со­бой нес­коль­ко кот­тед­жей, сое­ди­нен­ных вмес­те. У каж­дого стро­ения от­дель­ный въезд для ма­шин, а так­же не­боль­шая тер­ри­то­рия... >>

• Продажа коттеджей

В нас­то­ящее вре­мя на рын­ке за­го­род­ной нед­ви­жи­мос­ти Мос­ков­ской об­лас­ти дей­ству­ют свои при­ори­те­ты. Глав­ные из них - это рас­сто­яние от МКАД и нап­рав­ле­ние, по ко­то­ро­му на­хо­дит­ся зе­мель­ный учас­ок или дом... >>

• Земельные лазейки

И те­оре­ти­ки, и прак­ти­ки, ра­бо­та­ющие в сфе­ре зе­мель­ных от­но­ше­ний, уве­ре­ны: что­бы зе­мель­ный ры­нок стал в Рос­сии по-нас­то­яще­му ци­ви­ли­зо­ван­ным... >>